네거티브 기어링 (Negative gearing)

negative-gearing

“Negative gearing”

투자용 부동산을 통한 절세의 방법인 네거티브 기어링

호주의  투자나 절세 방법에 대해 조금이라도 관심이 있다면 한번쯤을 들어보셨을 네거티브 기어링(Negative gearing)에 대해서 알아보려고 합니다. 

우선, 기어링(Gearing) 이라는 것은 간단하게 이야기하여 돈을 빌려서 투자를 하는 것을 의미 합니다. 기어링은 본인 현재 현금흐름으로 가능한 투자보다 더 큰 투자를 할수 있게 합니다. 여기서 네거티브와 포지티브 기어링을 나누어지게 되는데, 우리는 네거티브 기어링을 통해서 절세효과를 볼수 있습니다. 

호주의 1/4에 해당하는 납세자들이 투자용 부동산을 가지고 있고, 6채 이상의 보유자들도 계속 늘어나고 있는 추세 입니다. 이렇게 많은 사람들이 투자형 부동산에 관심을 가지는 이유는 투자형 부동산이 가지고 있는 장점들 때문입니다.

+ 집값 상승

+ 부가적인 수입

+ 절세효과 

투자용 부동산에서 발생하게 되는 렌트 수입은 반드시 소득에 포함하여 신고되어야 하고, 이와 동시에 렌트에 들어간 비용 ( 융자은행이자, 감가상각, 보험, 수리비 등등) 또한 경비처리가 가능합니다. 이때,

부동산 경비 > 렌트수입 일경우,

이렇게 부동산에서 발생한 적자(loss) 을 연간 총수입에서 줄여서 그에 해당하는 세금 차액을 돌려 받게 되는데, 이것이 바로 네거티브 기어링입니다. 

예를 들어 보겠습니다.


연봉 60,000불에 세금 12,000불을 냈는데 투자용 부동산의 연 월세 35,000 – 융자에 대한 은행이자 33,000 – 비용 4,100 – 감가상각비 15,900 = $18,000의 loss 손실이 발생합니다. 원래 수입 60,000불에서 손실액 18,000불을 빼고 나면 새로 조절된 연 수입이 42,000불로 떨어집니다. 즉 이에 따른 세금은 7,800불이니 차액 12,000 – 7,800 = 4,200불을 돌려받게 됩니다.

 

주의해야할것은, 부동산 구매 후 본인 거주지로 사용되면 안 되고 월세 수입이 발생하는 투자용 부동산일 경우만 Negative gearing이 가능하다는 점입니다.

 
참고로, 네거티브 기어링을 위한 투자용 부동산의 세금신고시 필요한 서류는 보통 부동산 Real Estate report, 융자 loan statement, 기타 부동산이 아닌 본인이 직접 낸 비용 영수증 그리고 감가상각비 depreciation report가 필요합니다.

네거티브 기어링은 호주 부동산 투자에 있어 기본적이고 핵심적인 개념 중 하나라고 말할수 있습니다. 하지만 네거티브 기어링은 현재의 현금흐름에 영향을 줄수 있으므로, 투자용 부동산을 고려 중일때는 전문가로 부터 본인의 상황에 알맞는 적절한  조언을 받으시길 바랍니다.

 
 
 
 

모든 자료는 호주국세청 ATO (Australian Taxation Office) 에서 발췌된 자료이며, ATO 페이지에서 원문을 확인 하실수 있습니다.

호주국세청 ATO의 “Owning a rental property” 원문 확인하러 가기 >
호주국세청 ATO의 “Rental property expenses to claim” 원문 확인하러 가기 >

ATO (Australian Taxation Office) 19 Oct 2020, Rental property expenses to claim, viewed 16 February 2021, https://www.ato.gov.au/general/property/residential-rental-properties/rental-expenses-to-claim/

택스택스택스

스트라스필드 공인 회계사

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